A | 名校学区房一直都是楼市中无法忽视的话题，今年以来，潮新闻报道了多个知名学区房价格刷新近年新低的消息。学区房的神话彻底破灭了吗？在过去十年的行情波动中，学区房是否还能相对坚挺？潮新闻美好人居研究院对杭州27个学区房小区过去十一年的成交数据进行了梳理，发现一些小区的价格走势发生了大逆转，这种转变反映出新一代家长购买学区房逻辑的变化。
一、以上数据均来源于潮新闻美好人居研究院；二、在不同成交时期，成交的物业的精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源情况，建议购房者实地去看看。曾经卖到10万元的小区如今涨幅垫底记者从杭州第一梯队学区房中，选取了27个具有代表性的小区，罗列了从2016年到2026年的年度成交均价（2026年数据截至7月31日）。这27个小区全部都在2021年达到了价格顶峰，但把时间拉长到10年周期，涨幅却出现了巨大的分化，并非所有名校学区房都能保值。 当彗星碎屑与我们的大气层相撞时，它们在转瞬即逝的瞬间燃烧起来，产生流星穿过天空。较大的或移动较慢的碎片可以燃烧成更大、更亮的火球。2022年的猎户座流星群将在美国东部时间10月20日（周四）晚上到第二天早上达到高峰。
B | 美国流星协会预测，在理想的条件下，天空观察者每小时可以捕捉到15到20颗流星，但有时流星雨的爆发会让人惊讶，是这个数字的三倍。涨幅最高的是西城年华小区，2016年均价30865元/㎡，在27个小区里处于中等水平，2021年涨到了71303元/㎡，涨幅高达131%，而后市场下行，回撤的幅度并没有很大，到2026年，成交均价还有59160元/㎡，十年涨幅高达91.67%。西城年华价格坚挺一方面是因为，对应的九年制保俶塔申花实验学校近年来成绩在杭州公办学校中名列前茅。美国流星协会的Bob Lunsford在为AMS撰写的一篇博文中解释说：“看到这些流星的最佳时间是在凌晨1点到黎明（当地时间）。
C | 在活动最频繁的时候，这些流星的源头就在猎户座的微弱‘俱乐部’的东边。还有一点是保俶塔申花实验学校学位不紧张，只要是一表生基本上都能入读。
D | 学区对应的三个小区中只有西城年华有70㎡以下的户型，不少家长选择短期持有，在孩子入学后就转手卖掉，因此小区换手率极高，被视为学区“硬通货”。这个位置也位于被称为参宿四（猎户座α）的明亮橙色恒星的东北方向约10度。10度相当于一个人手臂伸直时的拳头。涨幅排第二的小区是南星桥的豪宅蓝色钱江，对应的学区是胜利实验小学。”如果你出去寻找猎户座流星雨，你可以尝试遵循Lunsford的提示，或者通过使用Stellarium等应用程序定位猎户座来走捷径。2016年蓝色钱江成交均价48000元/㎡，2021年涨到了105000元/㎡，在27个小区里排第一。把星座放在你视野的中心，将有助于最大限度地体验，但任何对夜空有适当的宽阔视野的人都会有很好的机会捕捉到这些流星。今年是一个高于平均水平的年份，可以在高峰夜发现猎户座流星雨，这是因为月亮在猎户座的另一侧天空中是一个相当暗的新月。
E | 在之后几年内，凭借绝版地段和优质的产品，蓝色钱江成交价虽然也在下行，但跌幅并不算大，到了今年均价还能达到88000元/㎡，十年涨幅83.33%。十年涨幅最小的小区文二新村，可谓是经历了大起大落。这意味着它不会像更亮的时候那样影响很多微弱的流星，但是你总是可以通过把微弱的月亮放在你的背后或者尽可能远离你的视线中心来最大化你的情况。作为学军小学本部学区房，文二新村在2016年时均价就已经高达51353元/㎡，比当时的蓝色钱江还要贵3000元/㎡，在27个小区里名列第一。
F | 到了2021年，小区成交均价高达100462元/㎡，仅次于105000元/㎡的豪宅蓝色钱江。但在那之后，文二新村的下跌幅度也非常大，2026年以来成交均价仅55100元/㎡，只有最高点时的一半，十年间涨幅仅7.3%，甚至不及某些位于冷门板块、没有名校学区的小区。竞舟小学学区房金成花园，十年涨幅也只有8.21%，排倒数第二。
G | 作为奖励，猎户座流星群并不是本周唯一活跃的流星雨。持续时间长的金牛座流星雨和一些小的流星雨也可能每小时贡献几颗流星。金成花园2016年只有24705元/㎡，2021年涨到了52102元/㎡，但涨得多跌得也多，到今年只有26734元/㎡。金牛座流星雨的移动速度明显较慢，这意味着它们可以产生更多明亮的火球。所有这些加起来就是一年中最适合欣赏天空中小火的夜晚之一。唯一不能真正控制或考虑的因素是你所在地区的云层。从面积越小越值钱到既要学区又能住学区房涨幅分化的背后，是如今很多家长对于学区房的购房逻辑发生了变化。
H | 十年前，文教区的“老破小”是学区房市场上的香饽饽，而且面积越小，越受欢迎。如果天气好的话，尽可能远离光污染，到一个视野开阔的地方，躺在休闲椅或毯子上，享受夜空中的美景。学区房热度高涨的年代，一些超小户型一挂出来就能火速成交，文二新村在2021年曾有一套约32.59㎡的房源，以600万元总价成交，折合单价约18.4万元/㎡，创下了当时的单价纪录。给自己至少一个小时的观看时间，包括让你的眼睛适应黑暗的时间。一定要带上你需要的保暖用品和一些零食，以免你被诱惑跑进屋里。但从去年开始，这类超小户型房源已经没那么抢手了。因为对于新一代家长来说，他们在意的不仅是学校好不好，还要考虑房子住得舒不舒服、通勤方不方便、板块有没有前景，居住品质的权重正在逐渐上升。单纯为了一个学籍去买一套“不能住”的老破小，越来越多的家长已经不愿意了。
I | 因此像西城年华、金隅学府、御西湖等小区，既能居住得舒适，又能兼顾名校学区，才是那个能装下更多水的“木桶”。随着公民同招、多校划片等政策的深入，再加上入学人口逐年减少的趋势，越来越多人对学区房祛魅。然后就放松地观看“表演”。
J | 再加上房价整体走低，即便是第一梯队的学区房，溢价能力也有所削弱。不过对于一部分还想追求名校的家长来说，学区房入门的门槛降低了不少，能够更从容地进行选择。
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Published on:01:21:56
